Pozwolenie na budowę po nowemu – szybsze procedury, mniej formalności
W dniu 6 listopada 2019 r. Rada Ministrów przyjęła projekt ustawy o zmianie ustawy Prawo budowlane oraz niektórych innych ustaw, który ma wprowadzić istotne zmiany w procesie inwestycyjno – budowlanym, w szczególności w zakresie zmian w przedmiocie uzyskiwania decyzji o pozwoleniu na budowę. Zmiany te mają przede wszystkim na celu znaczne uproszczenie i przyspieszenie tejże procedury oraz zmniejszenie obowiązków spoczywających na inwestorach procesu inwestycyjno – budowlanego. Przepisy zmieniające ustawę Prawo Budowlane mają wejść w życie po 6 miesiącach od ich ogłoszenia w Dzienniku Ustaw, jednakże już teraz warto zwrócić na nie uwagę. W pierwszej kolejności ustawodawca, mając na względzie obowiązujące obecnie zbyt rygorystyczne przepisy dotyczące dokumentacji niezbędnej do złożenia wniosku o pozwolenie na budowę, wprowadził w tym zakresie stosowne zmiany. Zgodnie bowiem z art. 34 ust. 4 obowiązującej ustawy, w decyzji o pozwoleniu na budowę zatwierdzeniu podlega cały projekt budowlany. Tymczasem istotnym z punktu widzenia inwestora jest fakt, że organ wydający decyzję nie weryfikuje szczegółowych rozwiązań projektowych, a przed wydaniem decyzji sprawdza tylko kwestie określone w przepisie art. 35 ust. 1 ustawy, tj.: zgodność projektu budowlanego z ustaleniami miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego i innymi aktami prawa miejscowego, a także wymaganiami ochrony środowiska; zgodność projektu zagospodarowania działki lub terenu z przepisami czy też kompletność projektu budowlanego. Zatem w tym stanie prawnym wymóg przedłożenia całego projektu budowlanego był wymogiem zbyt nadmiernym i rygorystycznym. Nowelizacja przewiduje w tym zakresie podział projektu budowlanego na: projekt zagospodarowania działki lub terenu, projekt architektoniczno-budowlany oraz projekt techniczny. Projekt zagospodarowania działki lub terenu oraz projekt architektoniczno-budowlany stanowią tą część projektu budowlanego, która zatwierdzana będzie przez organ administracji architektoniczno-budowlanej przed wydaniem decyzji pozwolenia na budowę. Projekt techniczny natomiast jako niezatwierdzany na etapie wydawania pozwolenia na budowę będzie przedkładany do organu dopiero na późniejszym etapie, tj. w momencie zgłoszenia zakończenia robót budowlanych lub wystąpienia z wnioskiem o udzielenie decyzji pozwolenia na użytkowanie. Zdaniem ustawodawcy powyższa zmiana znacząco wpłynie na przyśpieszenie postępowania administracyjnego zmierzającego do wydania decyzji pozwolenia na budowę.
Następnie również zwrócić trzeba uwagę na zmianę przepisów w zakresie dotyczącym odstępstw od przepisów techniczno–budowlanych, które zgodnie z obecną dyspozycją przepisu art. 9 ust. 2 ustawy są możliwe po wydaniu zgody przez odpowiedni organ administracji architektoniczno-budowlanej, po każdorazowym uzyskaniu przez ten organ upoważnienia właściwego ministra. Zaproponowana nowelizacja przewiduje likwidację wymogu występowania o upoważnienie do ministra w toku procedury udzielenia zgody na odstępstwo, w przypadku inwestycji dotyczących budynków. Powyższe niewątpliwie również będzie odgrywało znaczącą rolę w skróceniu procesu inwestycyjno-budowlanego – jak wskazał w uzasadnieniu proponowanych zmian ustawodawca – nawet o 1,5 do 2 miesięcy. Kolejna zmiana objąć ma uregulowania w przepisach art. 29 i 30 ustawy, które określają obiekty budowlane, których realizacja wymaga uprzedniego uzyskania decyzji pozwolenia na budowę lub dokonania zgłoszenia. Dotąd uregulowania te powodowały problemy interpretacyjne, z uwagi na wielość odesłań oraz wyjątków w tej materii. W związku z tym, wyżej wymienione przepisy zostały przeredagowane w taki sposób, aby można było jednoznacznie określić, która inwestycja wymaga decyzji pozwolenia na budowę lub zgłoszenia, a która jest z nich zwolniona. I tak wskazać trzeba chociażby, iż po przedmiotowej nowelizacji naziemne tarasy o powierzchni zabudowy do 35m2 oraz pomosty o długości całkowitej do 25 m i wysokości, liczonej od korony pomostu do dna akwenu, do 2,50 m, bez względu na funkcję jakiej mają służyć, będą mogły być realizowane na podstawie zgłoszenia. Z obowiązku uzyskania pozwolenia na budowę oraz zgłoszenia, zostały zwolnione obiekty budowlane będące urządzeniami melioracji wodnej oraz obiekty małej architektury bez względu na miejsce ich budowy. Zmiany w tym zakresie dotyczyć będą również takich materii jak: budowa instalacji gazowych (możliwość realizacji w 21 dniowej procedurze zgłoszenia z projektem budowlanym), szczelnych zbiorników na gnojówkę lub gnojownicę (zgłoszenie zamiast uzyskania pozwolenia na budowę) czy przebudowy przegród zewnętrznych oraz elementów konstrukcyjnych budynków mieszkalnych jednorodzinnych (wymóg zgłoszenia jedynie takiej przebudowy, która będzie wykraczała poza działkę, na której budynek jest usytuowany).
Istotna zmiana zostanie wprowadzona również w terminach umożliwiających stwierdzenie nieważności decyzji o pozwoleniu na budowę. W tym celu wprowadzona zostanie regulacja, zgodnie z którą nie będzie można stwierdzić nieważności decyzji o pozwoleniu na budowę, jeżeli na jej podstawie zostało zrealizowane zamierzenie budowlane, a od dnia jej doręczenia lub ogłoszenia upłynęło 5 lat, a w przypadku wydania decyzji pozwolenia na użytkowanie 5 lat od dnia, w którym decyzja o pozwoleniu na użytkowanie stała się ostateczna. Ustalenie ww. 5-letniego terminu ma chronić interesy właścicieli obiektów budowlanych wybudowanych na podstawie będącej w obiegu decyzji pozwolenia na budowę, a także obiektów użytkowanych od wielu lat. Nowelizacją objęta zostanie także kwestia przeniesienia decyzji o pozwoleniu na budowę. W aktualnym stanie prawnym nowy właściciel lub inwestor nie uzyskuje automatycznie poprzez nabycie nieruchomości zgody na przeniesienie decyzji o pozwoleniu na budowę. Natomiast zmianą ma zostać wprowadzony w procedurze przeniesienia pozwolenia na budowę odrębny przypadek, gdy nowy podmiot nabył własność nieruchomości, która jest już objęta pozwoleniem na budowę lub zgłoszeniem od podmiotu, który dotychczas był inwestorem. W takiej sytuacji nie będzie potrzeby, aby dotychczasowy inwestor wyrażał zgodę na przeniesienie pozwolenia na budowę. Taka okoliczność również zdecydowanie uprości i skróci dotychczasową procedurę w tym zakresie. Ponadto, zmiany dotyczyć będą samowoli budowlanej, co stanowi konsekwencję licznych wątpliwości interpretacyjnych w tym zakresie. Zmiana ustawy wprowadza uproszczone postępowanie legalizacyjne odnoszące się do samowoli budowlanych zakończonych przynajmniej 20 lat temu – w szczególności zrealizowane przed wejściem w życie obecnej ustawy. Zgodnie z nową, uproszczoną procedurą legalizacja samowoli będzie sprowadzała się do dokonania przez właściciela zawiadomienia o zakończeniu budowy, wobec którego organ nadzoru budowlanego nie wniesie sprzeciwu. Brak tego sprzeciwu uprawniać ma do użytkowania obiektu budowlanego. Wymogiem legalizacji samowoli budowlanej będzie dołączenie do zawiadomienia o zakończeniu budowy: oświadczenia o posiadanym tytule prawnym do dysponowania nieruchomością na cele budowlane, oświadczenia o terminie zakończenia budowy, inwentaryzacji powykonawczej oraz ekspertyzy technicznej.
Reasumując podkreślić należy, że przeprowadzona powyżej analiza zaproponowanych zmian ustawy Prawo budowlane bez wątpienia pozwala na postawienie tezy, że ich wprowadzenie w życie przyczyni się zarówno do przyspieszenia procesu inwestycyjno-budowlanego, jak też do uproszczenia tej procedury, która w obecnym kształcie może powodować dla inwestorów nadmierne trudności, a niejednokrotnie powodować wątpliwości w zakresie interpretacji stosowania odpowiednich przepisów oraz instytucji Prawa budowlanego, przez co także może wpływać na nieuzasadnione przedłużanie procesu uzyskania decyzji o pozwoleniu na budowę.
Mirela Korsak | Radca Prawny Grupa Prawna Togatus
