Mieszkaniówka rozkręciła się “na maksa”. Ceny ciągle rosną, a deweloperzy potrafią nawet wycofać się z umów, zapłacić karę i sprzedać mieszkania nowym klientom z wyższym zyskiem. Pojawiają się nawet oszuści na rynku inwestycyjnym. To wszystko grozi stanem przedzawałowym w branży.
- W obliczu rosnących cen na rynku budowlanym, deweloperzy podnoszą stawki za mieszkania. Niektórzy klienci uskarżają się nawet na zrywanie umów ze strony dewelopera. Eksperci jednak przekonują, że takie sytuacje póki, co należą do incydentalnych
- Zabezpieczeniem umowy przedwstępnej jest udział notariusza. W innym przypadku deweloper może wycofać się z transakcji
- Ekspertom trudno przewidzieć kiedy się skończy boom, przychylny patologiom na rynku deweloperskim – na razie popyt góruje nad podażą, a atrakcyjne oferty znikają błyskawicznie
- Więcej takich informacji znajdziesz na stronie głównej Onet.pl
Ostatnio w mediach pojawiły się informacje, że deweloperzy zaczęli zrywać umowy, by w dobie skaczących cen na rynku budowlanym zarobić więcej. Portal Money.pl przekonuje, że takie praktyki mają miejsce szczególnie w dużych miastach. Podobny mechanizm zaczął się wykształcać kilkanaście lat temu, w czasach poprzedniej prosperity z kulminacją w latach 2007/2008.
– Trudno jednak porównywać ówczesny rynek, jego standardy oraz stopień ucywilizowania do stanu obecnego. Nie było wówczas ustawy deweloperskiej i innych regulacji, np. zabezpieczających rynek kredytów mieszkaniowych, nie było doświadczenia załamania z roku 2009 i późniejszego kilkuletniego spowolnienia. Jednym słowem: inne czasy, inne standardy, a pomiędzy tamtą branżą deweloperską a dzisiejszą istnieje ogromna różnica – przekonuje Jarosław Jędrzyński, ekspert portalu RynekPierwotny.pl. Ekspert twierdzi, że zrywanie umów przez deweloperów zdarza się incydentalnie. Nie przewiduje też by tego typu praktyki przekształciły się w powszechny proceder, tak jak miało to miejsce 13 lat temu.
– Gdyby jednak mimo wszystko tak się stało, oznaczałoby to ryzyko osiągnięcia przez koniunkturę rynkową “stanu przedzawałowego”, analogicznego do tego ze schyłkowej fazy hossy z 2007 r. – zauważa Jarosław Jędrzyński.
Zadatek na pocieszenie
W dobie szalejących dziś cen wszystko się może jednak zdarzyć. – W swojej praktyce spotkałam się z wycofywaniem się z umów kupna nieruchomości – domu czy mieszkania przez deweloperów. Dochodzi do tego, gdy umowa przedwstępna jest zawarta na etapie budowy nieruchomości z ustaloną ceną na poziomie aktualnym dla tego momentu. Po wybudowaniu nieruchomości okazuje się jednak, że ceny za metr kwadratowy były znacznie wyższe, niż ustalono to wcześniej – opowiada Business Insider Polska Marta Orlikowska, adwokat z GP Togatus. Wówczas deweloper zrywa umowę. A niedoszły klient dostaje na pocieszenie zadatek.
Nie są to jednak duże kwoty w porównaniu do wartości całej nieruchomości. – Miałam do czynienia z sytuacją, w której deweloper rozwiązał umowę przedwstępną i zapłacił z tego tytułu na rzecz kupującego równowartość podwójnego zadatku (zgodnie z art. 394 kodeksu cywilnego). Mimo konieczności zapłacenia tej dodatkowej kwoty deweloperowi takie rozwiązanie i tak bardziej się opłacało. Przy sprzedaży mieszkania po cenach aktualnych zarabiał na tym znacznie więcej. Niestety kupujący niewiele mógł zdziałać, gdyż umowa przedwstępna była zawarta w zwykłej formie pisemnej. Co za tym idzie nie mógł domagać się przed sądem zobowiązania dewelopera do zawarcia umowy przyrzeczonej – tłumaczy Marta Orlikowska.
Daria Pośpiech-Przeor, radca prawny, partner w Kancelarii Żuk i Pośpiech przyznaje, że najczęściej spotyka się z odstępowaniem od realizacji tzw. umów rezerwacyjnych, których podstawowym problemem jest brak ich uregulowania w polskich przepisach. Ich zawieranie wynika bowiem z zasady swobody umów, określonej w art. 353Kodeksu cywilnego. W efekcie na rynku funkcjonuje szereg rodzajów umów rezerwacyjnych, różniących się między sobą pod względem treści i przyjętych rozwiązań prawnych.
Można im jednak przypisać jedną cechę – umowy rezerwacyjne stanowią jedynie zwykłe zobowiązanie dewelopera, że ten przez określony w umowie czas, najczęściej po wpłacie świadczenia zwanego “opłatą rezerwacyjną”, zarezerwuje na rzecz potencjalnego kupującego konkretny lokal. Czyli nie będzie w umówionym okresie czasu oferował lokalu do sprzedaży – mówi Daria Pośpiech-Przeor, radca prawny, partner w Kancelarii Żuk i Pośpiech. Prawniczka zaznacza, że umowa rezerwacyjna przeważnie nie zawiera zobowiązania dewelopera do zawarcia w przyszłości umowy przedwstępnej, czy też utrzymania ceny na ustalonym wcześniej poziomie. Jeśli więc nie dojdzie do podpisania umowy przedwstępnej, niedoszły klient może jedynie żądać zwrotu uregulowanej opłaty rezerwacyjnej. Niektóre umowy powiększają ewentualny zwrot opłaty rezerwacyjnej odpowiednio o pewną, ustaloną kwotę. – Można też dochodzić sądowo odszkodowania z tytułu niewykonania umowy przez dewelopera, lecz jest to o tyle trudne, że trzeba wykazać powstanie szkody z tytułu braku zawarcia umowy przedwstępnej – tłumaczy Daria Pośpiech-Przeor.
W przeciwieństwie do umów rezerwacyjnych, w przepisach (ustawa deweloperska) uregulowano zawieranie umów przedwstępnych, czyli umów deweloperskich. Są one też sporządzanie notarialnie.
– Ustawa deweloperska przewiduje kilka przypadków, w których deweloper może odstąpić od umowy deweloperskiej. Po pierwsze, gdy nabywca nie zapłaci w wyznaczonym terminie kwoty przewidzianej w umowie deweloperskiej. Z uprawnienia tego deweloper nie będzie mógł skorzystać, jeśli nabywca nie płaci w terminie ze względu na tzw. siłę wyższą.
Po drugie, deweloper ma prawo odstąpić od umowy deweloperskiej, jeśli nabywca nie stawi się do odbioru mieszkania lub domu lub podczas podpisania aktu notarialnego przenoszącego prawo własności. Inne powody odstąpienia od umowy deweloperskiej nie są możliwe. Tym samym zerwanie takiej umowy przez dewelopera należałoby traktować jako nieskuteczne, a kupujący miałby prawo domagania się zawarcia umowy sprzedaży lokalu, czy też domu, na który została zawarta umowa deweloperska. Warto więc jak najszybciej zawierać umowy deweloperskie – sugeruje Daria Pośpiech-Przeor.
Jednak zdaniem Jarosława Krawczyka z otodom.pl, zrywanie umów ze strony deweloperów z klientami to raczej pojedyncze przypadki i trudno mówić o trendzie. – Szybki wzrost cen mieszkań obserwowany od pewnego czasu, może jednak prowadzić do częstszego występowania takich okoliczności, zwłaszcza, że koszty ponoszone przez deweloperów, jak np. ceny materiałów budowlanych również rosną w szybkim tempie – mówi Jarosław Krawczyk.
Jeden z warszawskich pośredników dodaje, że, przynajmniej na razie tego typu działania zdarzają się znacznie rzadziej, niż w dobie hossy z pierwszej dekady nowego millennium. – – Weźmy też pod uwagę, że w wielu przypadkach zerwanie umowy i wprowadzenie na rynek droższej oferty nie zrekompensuje straty wizerunkowej. Dziś klienci szybko się organizują na mediach społecznościowych, zakładają grupy, prowadzą fora robiąc deweloperom czarny PR – opowiada pośrednik.
Jeśli w grę wchodzą naprawdę duże pieniądze, inwestor, czy deweloper przestaje się lękać o swoją reputację. Taka sytuacja ma np. miejsce w przypadku spółek grupy Gent Holding, która obietnicą świetnie zlokalizowanych akademików pod marką LIV z wysoką stopą zwrotu, m.in. w Krakowie i Katowicach zebrała od chętnych, czyli kilkuset inwestorów indywidualnych, w formie wpłat, pożyczek czy obligacji, ok. 160 mln zł. Do tej pory nie powstał żaden akademik, a z placów budowy dawno zeszli wykonawcy. Już w ubiegłym roku Urząd Ochrony Konkurencji i Konsumentów alarmował o nieprawidłowościach w spółkach z grupy Gent Holding. Dziś spółka jest w restrukturyzacji covidowej i próbuje porozumieć się z wierzycielami, czyli m.in. osobami, które zainwestowały w jej ofertę. Klienci tymczasem twierdzą, że cała inwestycja od samego początku była obliczona na wyłudzanie pieniędzy.
Zgłosiliśmy kilka miesięcy temu sprawę do prokuratury i sądów, a nawet wysyłaliśmy pisma do Ministerstwa Sprawiedliwości. Bez odzewu. Mam wrażenie, że w tym kraju nic się nie zmieniło od afery Amber Gold. Tu nadal jest raj dla oszustów. Do tej pory ani majątek, ani umowy dewelopera nie zostały zabezpieczone, a my nie mamy nawet dostępu do żadnej dokumentacji. Ja w ten interes włożyłem oszczędności życia i zaczynam tracić nadzieję, że cokolwiek odzyskam – żali się jeden z klientów spółki, który zainwestował w jej projekty ponad 1 mln zł. To również na szczęście dla całego rynku sytuacja incydentalna, ale niezwykle groźna w skutkach, zwłaszcza gdy się okaże, że rzeczywiście pieniądze wyparują i nikt za to nie odpowie.
W oczekiwaniu na koniec hossy
Na razie też trzeba zmierzyć się innym, bardziej znaczącym i powszechnym problemem, jakim jest gwałtownie postępująca nierównowaga popytowo-podażowa.
– Taka sytuacja jest doskonałym katalizatorem wszelkich kryzysów, załamań koniunktury, a w skrajnych przypadkach nawet rynkowych krachów. Na rynku robi się nerwowo, z dnia na dzień pogarsza się wybór nowych mieszkań, a poszukujących lokum przybywa, bo “za tydzień-dwa będzie jeszcze drożej i jeszcze mniej do wyboru”. Grozi to wykreowaniem zakupowego “owczego pędu” w środowisku wyprzedanego, niezrównoważonego rynku, co jest najgorszą z możliwych opcji dla strony popytowej. Decyzje inwestycyjne – bo każdy zakup mieszkania niezależnie od celu jest inwestycją – w takich okolicznościach bardzo często bywają chybione i są źródłem życiowego dyskomfortu i problemów na długie lata – tłumaczy Jarosław Jędrzyński.
Eksperci zastanawiają się, kiedy rozdmuchany dziś rynek stanie wreszcie pod ścianą. Jak szacują pośrednicy, budowa m kw. może obecnie kosztować nawet 6-7 tys. zł, ze względu na rosnące stawki materiałów i problemy z pracownikami. W efekcie na rynku pojawiają się oferty w cenach powyżej 10 tys. zł za m kw., gdyż deweloperzy wliczają w cenę potencjalne ryzyko utraty wykonawcy i przestojów na budowie. Inaczej może coś zarobią, aczkolwiek raczej stracą.
– Trudno też przewidywać zakończenie boomu mieszkaniowego, zwłaszcza, że mimo rekordowej liczby oddanych do użytku mieszkań i wielu rozpoczętych budów nadal mamy na rynku niedobór nowych inwestycji, a miejsc na ich budowanie zaczyna w miastach brakować. Do tego dochodzi złagodzenie przez banki kryteriów przyznawania kredytów, które w czasie pandemii były bardziej rygorystyczne – niezła sytuacja gospodarcza spowodowała jednak odbicie w tym segmencie – opowiada Jarosław Krawczyk.
Komentarz – Marta Orlikowska Grupa Prawna Togatus
https://businessinsider.com.pl/wiadomosci/rynek-mieszkaniowy-deweloperzy-wypowiadaja-umowy/1wxzwlx